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Trésorerie suffisante
locatif est l'un des les plus [link widoczny dla zalogowanych] taxés, car les logements sont soumis à l'imp?t de solidarité sur la fortune (), les revenus fonciers imposés et en cas de revente avant quinze ans de détention, l'imp?t sur les plus-values est d?. Pourtant, il existe différentes possibilités pour ces , à condition de le régime de qui correspond le mieux à sa situation.
Dans certaines zones où les loyers [link widoczny dla zalogowanych] sont relativement bas, comme des quartiers de Lyon ou Marseille par exemple, ce régime fiscal peut se révéler tout aussi intéressant que le Scellier classique, voire plus. Seuls problèmes : ces deux régimes concernent l'achat dans le neuf, or des villes manquent de foncier pour , alors que le [link widoczny dla zalogowanych] potentiel locatif y est important.
Moins connu : le dispositif Scellier intermédiaire, ou Scellier-Carrez, permet d' une réduction d'imp?t pouvant jusqu'à 37 % de l'investissement, toujours dans la limite de 300 000 euros, à condition d' de pendant quinze ans à des locataires plus modestes.
Pour dans l'ancien, tout en bénéficiant d'une réduction d'imp?t, le régime Malraux reste une solution. Il ne concerne que les biens situés en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Attention, les opérations sont rares, et nécessitent l' de professionnels (architecte, artisans spécialisés, juristes...).
Enfin, l'achat d'un logement en démembrement permet de ne pas son ISF tout en [link widoczny dla zalogowanych] investissant dans la pierre. Le particulier n'acquiert que la nue-propriété d'un , qui vaut entre 50 % et 70 % de la valeur en pleine propriété et "l'usufruit est confié pendant une durée de quinze à dix-huit ans [link widoczny dla zalogowanych] à un opérateur , qui loue pour son compte mais assume les charges courantes et s'engage à le bien en état à la fin du bail", précise Frédéric Goulet, directeur général de PERL. Inconvénient : pendant toute l'opération, le bailleur ne touche aucun revenu, mais le bien ne lui co?te [link widoczny dla zalogowanych] quasiment rien et à terme, il récupère l'intégralité de la propriété.
Les petits investisseurs opteront plut?t pour le régime du micro-foncier, qui leur offre un abattement forfaitaire de 30 % et donc une imposition sur seulement 70 % des loyers encaissés. "Attention, pour en bénéficier, les bailleurs ne doivent pas plus de 15 000 euros de loyers annuels", précise M. Thébault.
Le plus connu d'entre eux, et le plus accessible, est le dispositif Scellier, qui permet d'étaler sur neuf ans une réduction d'imp?t correspondant à 25 % de l'investissement plafonné à 300 000 euros (cette réduction ne concerne [link widoczny dla zalogowanych] que les investissements réalisés en 2010, la loi de pour 2011 va cette [link widoczny dla zalogowanych] réduction). Avantage : ce régime est simple à et à en place, mais attention, "le coup de pouce fiscal doit être considéré comme une cerise sur [link widoczny dla zalogowanych] le g?teau et non déclencher l'acte d'achat", conseille Gérard Rul, directeur des études immobilières au Crédit foncier.
Les investisseurs moins fortunés, ou ceux qui souhaitent dans un bien ancien, seront soumis au régime foncier classique. "Il impose de une comptabilité précise pour déduire chaque année des loyers per?us les charges déductibles : intérêts d'emprunt, travaux de rénovation, frais de gestion, charges de copropriété...", explique Jér?me Thébault, juriste fiscaliste à LCL Banque privée. [link widoczny dla zalogowanych] Plus les charges sont importantes, plus les revenus fonciers sont minorés, et donc l'imp?t moindre. "Avec ce système, un investisseur a intérêt à accro?tre son patrimoine locatif en achetant à crédit des biens avec travaux, de fa?on [link widoczny dla zalogowanych] à [link widoczny dla zalogowanych] déduire davantage de charges des revenus fonciers qu'il per?oit déjà", conseille Vincent, président de Barnes.
En outre, le propriétaire a tout intérêt à réaliser de gros travaux [link widoczny dla zalogowanych] de réhabilitation pour son avantage fiscal. En effet, il pourra réduire son imp?t de 40 % des montants consacrés à la rénovation, dans la limite de 40 000 euros par an. Seul écueil : ce régime est plut?t recommandé aux [link widoczny dla zalogowanych] contribuables fortement imposés, disposant d'une trésorerie suffisante pour des éventuels dérapages de travaux.